Cómo evaluar el rendimiento de las FIBRAS

Cómo evaluar el rendimiento de las FIBRAS

Las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son una opción atractiva para las pequeñas y medianas empresas (pymes) que buscan diversificar su portafolio de inversiones y obtener ingresos recurrentes del mercado inmobiliario. Sin embargo, es crucial evaluar adecuadamente el rendimiento de las FIBRAS para asegurarse de que están cumpliendo con las expectativas y contribuyendo al crecimiento financiero de la empresa. En este artículo, exploraremos cómo evaluar el rendimiento de las FIBRAS, qué indicadores considerar y cómo interpretar los resultados.

¿Qué son las FIBRAS?

Las FIBRAS son vehículos de inversión que permiten a los inversionistas adquirir participaciones en un fideicomiso que posee, opera y financia propiedades inmobiliarias que generan ingresos. Estos fideicomisos se negocian en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y están diseñados para proporcionar ingresos regulares a los inversionistas a través de la distribución de las rentas generadas por las propiedades en el fideicomiso.

Indicadores clave para evaluar el rendimiento de las FIBRAS

1. Rendimiento por dividendos (Dividend Yield): Este indicador muestra la relación entre los dividendos distribuidos por la FIBRA y el precio de sus certificados. Se calcula dividiendo los dividendos anuales por el precio actual de los certificados y se expresa como un porcentaje. Un rendimiento por dividendos alto puede indicar una buena fuente de ingresos recurrentes.
   Fórmula:
   Rendimiento por dividendos = Dividendo anualesPrecio del certificado x 100
2. Ocupación de las propiedades: La tasa de ocupación es un indicador crucial para evaluar la rentabilidad de una FIBRA. Una alta tasa de ocupación generalmente significa ingresos más estables y predecibles, ya que más propiedades están generando rentas.
3. Crecimiento de los ingresos: Analizar el crecimiento de los ingresos por rentas a lo largo del tiempo es esencial para evaluar la capacidad de la FIBRA para aumentar sus ingresos y mejorar su rendimiento. Un crecimiento constante sugiere una buena gestión de las propiedades y una demanda saludable.
4. Valor del activo neto (NAV - Net Asset Value): El valor del activo neto representa el valor total de los activos de la FIBRA menos sus pasivos. Comparar el NAV con el precio de los certificados puede proporcionar información sobre si los certificados están sobrevalorados o subvalorados en el mercado.
   Fórmula:
   NAV por certificado = Valor total de los activos - PasivosNúmero de certificados en circulación
5. Apalancamiento: El nivel de apalancamiento (uso de deuda) de una FIBRA puede afectar su rendimiento y riesgo. Un apalancamiento moderado puede mejorar los rendimientos, pero un apalancamiento excesivo puede aumentar el riesgo financiero.
6. Relación precio/valor en libros (P/B - Price to Book): Esta relación compara el precio del certificado de la FIBRA con su valor en libros (NAV). Un P/B bajo puede indicar que la FIBRA está subvalorada, mientras que un P/B alto puede sugerir sobrevaloración.
   Fórmula:
   P/B = Precio del certificadoNAV por certificado

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Cómo interpretar los resultados

1. Rendimiento por dividendos: Un rendimiento por dividendos alto es atractivo, pero también debes considerar la sostenibilidad de los dividendos. Revisa si la FIBRA ha mantenido o incrementado sus dividendos a lo largo del tiempo.
2. Tasa de ocupación: Una tasa de ocupación alta indica una buena gestión y demanda de las propiedades. Sin embargo, investiga las razones detrás de cualquier vacante significativa y cómo planea la FIBRA abordar este problema.
3. Crecimiento de los ingresos: Un crecimiento constante de los ingresos es una señal positiva. Compara el crecimiento de los ingresos con el crecimiento de los gastos para evaluar la eficiencia operativa de la FIBRA.
4. Valor del activo neto: Si el precio de los certificados está por debajo del NAV, la FIBRA puede estar subvalorada. Esto podría ser una oportunidad de inversión si los fundamentos son sólidos.
5. Apalancamiento: Evalúa el nivel de deuda de la FIBRA y cómo afecta su riesgo financiero. Una FIBRA con un apalancamiento moderado y bien gestionado puede ofrecer mejores rendimientos ajustados al riesgo.
6. Relación precio/valor en libros: Un P/B bajo puede indicar una oportunidad de compra, pero asegúrate de entender por qué el mercado está valorando los certificados por debajo del NAV.

Ejemplo práctico

Supongamos que una pyme en México ha invertido en varias FIBRAS y quiere evaluar su rendimiento. La empresa sigue estos pasos:

1. Calcular el rendimiento por dividendos: Si una FIBRA distribuye 5 pesos anuales por certificado y el precio del certificado es de 100 pesos:
   Rendimiento por dividendos = 5100 x 100 = 5%
2. Evaluar la tasa de ocupación: La empresa revisa los informes trimestrales de las FIBRAS y encuentra que la tasa de ocupación promedio es del 95%, lo cual es positivo.
3. Analizar el crecimiento de los ingresos: La empresa observa que los ingresos por rentas de una FIBRA han crecido un 10% anual en los últimos tres años.
4. Calcular el NAV: Si el valor total de los activos de la FIBRA es de 1,000 millones de pesos y sus pasivos son 200 millones de pesos, con 10 millones de certificados en circulación:
   NAV por certificado = 1,000 - 20010 = 80 pesos
5. Evaluar el apalancamiento: La empresa revisa que la FIBRA tiene un ratio de deuda a activos del 30%, lo cual considera manejable.
6. Calcular la relación P/B: Si el precio del certificado es de 90 pesos:
   P/B = 9080 = 1.125

Consideraciones adicionales

1. Revisión continua: Realiza una evaluación continua del rendimiento de tus inversiones en FIBRAS. Ajusta tu portafolio según los cambios en el mercado inmobiliario y el desempeño de las FIBRAS.
2. Asesoría profesional: Consulta con asesores financieros para obtener una interpretación experta de los indicadores de rendimiento y recibir recomendaciones sobre cómo optimizar tu portafolio de FIBRAS.
3. Diversificación: Diversifica tu portafolio de FIBRAS en diferentes tipos de propiedades y ubicaciones geográficas para reducir el riesgo y mejorar los rendimientos.

Conclusión

Evaluar el rendimiento de las FIBRAS es esencial para asegurar que estas inversiones contribuyan al crecimiento financiero de tu pyme. Al utilizar indicadores clave como el rendimiento por dividendos, la tasa de ocupación, el crecimiento de los ingresos, el NAV, el apalancamiento y la relación P/B, puedes tomar decisiones informadas y optimizar tu portafolio de inversiones. En Creze, estamos comprometidos a apoyar a las pymes brindándoles acceso a financiamiento adecuado y asesoría financiera para que puedan alcanzar sus objetivos de crecimiento e inversión.

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